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今年“金九银十”成色不足
发布时间:2019-12-20 09:00浏览次数:

土地市场高位运行

中原地产研究中心统计数据显示,土地市场继续高位运行。截至12月17日,2019年50个大中城市合计卖地3.97万亿元,同比上涨16.3%,刷新历史纪录。其中杭州合计出让土地金额达到2709亿元,位列第一。上海卖地1822亿元,苏州卖地1683亿元,紧随其后。另外,昆明、温州等16个城市卖地金额超过500亿元。

12月17日,财政部披露2019年11月份财政收支情况。在土地和房地产相关税收中,契税为5618亿元,同比增长6.7%;土地增值税为5862亿元,同比增长12.4%;房产税为2672亿元,同比增长1.8%;耕地占用税为1227亿元,同比增长5.9%;城镇土地使用税为1977亿元,同比下降10.3%。地方政府性基金预算本级收入为64365亿元,同比增长10%,其中土地出让收入同比增长8.1%。

在前11个月销售整体良好的情况下,房企拿地规模也同步增长,全国30个大中城市土地出让规模创下历史新高,其中第二梯队的房企抢地坚决。

项目销售情况良好

近期上市房企密集公布11月份销售业绩,多数房企年底“抢收”效果明显,11月份销售额大幅增长,带动前11月份销售总金额大幅提升。世茂房地产(港股00813)、龙湖集团(港股00960)、阳光城(行情000671,诊股)等房企已经超额完成全年销售目标。

张波称,从11月份数据来看,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%,涨幅较上月分别扩大0.2个百分点和0.5个百分点。随着春节临近,市场整体购房需求量会减少,房价在岁末年初很难有大起伏。

中指研究院数据显示,已发布11月份销售业绩的房企中,近8成销售金额实现同比增长。其中,越秀、中南置地、奥园、碧桂园(港股02007)等销售额同比增幅较大。越秀房地产11月份共实现销售金额78亿元,同比增长达202%,暂列第一。

不少房企已提前超额完成全年销售目标。克而瑞数据显示,2019年前11月,世茂房地产、龙湖集团、阳光城、金科、禹洲、中梁、宝龙等房企已提前完成全年销售业绩目标。

三四线城市受关注

张大伟表示,在三四线城市楼市依然相对低迷的情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,导致一二线城市土地市场升温,未来三四城市不排除有新的楼市政策出现。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,房企在整个四季度“抢收”的现象普遍,预计12月份商品房成交水平或有可能超过11月份。今年“金九银十”成色不足,11月楼市降温依然在延续。虽然人才政策在一定程度上提升各地楼市,尤其是三四线城市的热度,使得房企以价换量得以持续。随着年末返乡高潮的到来,返乡置业人群将带动城市热点切换,三四线城市将获得更多关注。

从近期房企拿地情况看,不少头部房企加大三四线城市的拿地力度。以华夏幸福(行情600340,诊股)为例,公司近日公告,11月1日至11月30日,公司下属公司在河南省新郑市、安徽省长丰县、浙江省嘉善县、湖北省孝感市、湖南省湘潭市合计获得7宗地块,土地面积合计约为19.5万平方米,成交金额合计约为4.17亿元。从地块位置看,均为三四线城市。华夏幸福表示,上述土地使用权的获取符合公司的土地储备策略,有助于进一步提升公司未来的经营业绩,保障公司产业新城业务及配套业务实现可持续发展。

张大伟预计,未来房地产市场走势依然会出现分化。房企对非优质土地定价会出现下调,但对优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。

以世茂房地产为例,公司11月份合约销售额约为305亿元,同比增长60%;合约销售面积为178.31万平方米,同比增长61%。公司11月份平均销售均价为每平方米17106元。2019年前11个月,世茂房地产累计合约销售额约为2277.3亿元,累计合约销售面积为1277.83万平方米,同比分别上升47%、36%。2019年世茂房地产的销售目标为2100亿元,截至11月底已超额完成年度目标。

中原地产首席分析师张大伟认为,从全国土地市场看,2019年二季度明显冲高,三季度在政策的影响下,土地市场有所退烧,但整体依然高位运行。

对于房企而言,最近几个月,各地的土地市场约束条件相对减少,包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整。在这种情况下,叠加部分城市的限价政策微调,开发商拿地积极性提高。从市场变化看,第二梯队的房企抢地坚决。

部分一线梯队房企11月份销售有所放缓,但由于前期项目销售情况较好,完成全年销售目标“触手可及”。以中国恒大(港股03333)为例,公司2019年11月份共实现销售金额370.6亿元,同比增长8.8%,环比下降59%。2019年前11个月,公司累计实现销售金额5805.4亿元,已完成全年销售目标的97%。

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