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因为保障度太低
发布时间:2020-03-09 19:01浏览次数:

  中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年,并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。

  看点三:实行现房销售制度

  目前海南老百姓收入水平相对不高,但房价相对较高。根据统计部门数据,2018年海南省城镇居民人均可支配收入在31个省市排名第18位,而2019年三亚市和海口市商品住宅销售均价在全国40个重点城市分别排名第7位和第12位。为有力解决本地居民家庭和引进人才住房问题,提升其获得感、幸福感,真正享受到海南自贸区(港)建设红利。《通知》创新提出发展安居型商品住房,让符合条件的居民家庭和引进人才,能够以与自身收入水平相适应的价格,购买一套安居型商品住房。

  《通知》明确,即日起,实行新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。海南也成为全国首个规定全面实行现房销售的省份。

  疫情冲击之下,房地产企业资金本就紧张的情况下,一旦预售制取消,改为现房销售,意味着预售部分资金也被缩减,资金压力将会更大。

  围绕房地产预售制度是否取消的讨论由来而久。

  然而,商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下,对于购房者而言是先交钱再拿房,存在很多不可预料的因素和风险。

  疫情来袭成为部分地方政府对房地产调控进行适度放松,但海南却反其道而行之,选择升级房地产调控政策。

  海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策以来,房地产调控成效明显,基本达到预期目标。2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价保持在1.5万元/平方米左右,价格基本平稳。

  有地产业内人士指出,房地产是资金密集型企业,民营与国(央)企融资渠道和成本相差很大。原来民营企业还能靠高周转对冲资金压力,但高周转就牺牲了品质。现房销售下,能低成本融资的将是最终赢家,相比之下民营房企压力会更大。

  以往现房销售的政策只是部分城市零星出现,并未有省份大面积实施。海南此次宣布对新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度,可谓走在前列。

  现房销售早几年再度被热议。2018年9月,广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。《通知》指出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。随后2018年10月,深圳就推出了全国首个商品房现房销售试点项目深圳龙华金茂府。

  3月7日晚,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》),提出发展安居型商品住房,以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

  分析:预售度存弊端

  对于房企而言,通过预售制度,开发商在建设初期,就可以通过提前销售,占用购房者的资金,进而形成以较少的自由资金撬动项目建设所需的庞大资金的“杠杆”效应, 实现“空手套白狼”的经营模式 。

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