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近期房地产调控加强点评:房地产调控转向融资端影响几何?
发布时间:2020-02-10 16:00浏览次数:


    调控措施有助于土地市场回归平稳。实际上,由于部分地产公司比较激进的行为,土地市场已经出现了一些局部过热的迹象。100 城土地成交总价累计同比已经从3 月份的-11.9%上升到6 月份的17.1%,可以用“量价齐升”来形容。我们认为调控措施有助于土地市场和土地出让金回归平稳。投资者也无需对于调控之后基建投资资金来源过度担心。


    风险提示:经济下滑超预期,政策紧缩超预期,贸易战超预期

    防范地价上涨导致房价上涨可能也是考虑之一。由于房地产市场存在较强的因为羊群效应和抵押品价格波动造成的顺周期自我加速的特征,土地价格的上涨也可能引发房价上涨的预期并对于房住不炒的定位造成负面影响,我们认为监管部门出手也有这方面考虑。

事件:

    对房地产投资的冲击或比较有限。我们估计2019 年房地产信托贷款即使维持当前较高的增速,也就是4500 亿人民币,占2018 年约16.6万亿房企资金来源不足3%。即使房地产信托从现在起不增加,对于下半年房地产企业资金来源的冲击也就在2%稍多,非常有限。从目前来看,主要是少数风格激进的房企和小型房企受到冲击较大。当然,如果限制房地产银行贷款,冲击会更大一些,但是从窗口指导的措辞来看,也主要是指向一些激进的房地产公司。
    然而,5 月份以来,监管部门先发布23 号文限制对购地保证金加杠杆行为,后又对信托公司进行窗口指导要求严控房地产信托规模增速。叠加最新的对房地产贷款额度的限制——就我们了解更多指向房地产企业贷款——显示房地产调控进一步转向企业融资端。
    7 月10 日《中国证券报》报道监管部门对部分银行进行窗口指导,要求控制房地产贷款额度,房企融资渠道进一步收紧。在4 月份政治局会议重提“房住不抄”且一些前期房地产过热的城市经历需求端调控之后,5月份以来针对房地产企业融资的政策不断加码引发一些关切。我们认为针对房企融资端的调控措施意在防范部分房企过度加杠杆并触发房价上涨预期。综合考虑被调控房企不少已经有较多土地储备,我们认为房地产投资受到的影响比较有限;此外近期土地市场有部分过热的迹象,调控之后有助于土地市场和土地出让金收入保持平稳,投资者也无需过度担忧基建投资。
    防范库存重新堆积和金融风险可能是融资端调控的主要考虑。尽管全国来看商品房销售同比开始出现一些温和回落,但是城市间分化仍然较大:部分的与限价措施相关,一些二线城市房地产销售势头仍然不错。在这种情况下,一些风格偏激进的房地产企业,出于扩张规模或者过度乐观的原因,在土地市场上高价拿地,大幅增加土地购置的行为存在潜在的风险。一方面,如果乐观预期不能兑现,存在房地产库存再度上升的风险;一方面,相关企业债务杠杆显著上升,对于金融体系的稳定也会造成隐患。我们认为监管部门从融资端出手防范金融风险可能是主要考虑。
    投资要点:
    为什么在房地产销售已经有所回落的情况下,调控仍然继续加强呢?

    这也有助于缓解调控对于房地产投资的冲击。

    此外,一些激进拿地的公司目前已经持有了相当多的土地储备,未来开工也有一定保障。实际上,一些地产公司本来就是按照上半年融资环境偏宽松多拿地,下半年融资偏紧做好施工和销售来安排的。



    房地产调控转向融资端。在三四月份房地产市场经历小阳春超预期之后,4 月份政治局会议重提“房住不炒”。此后,包括苏州等前期房价上涨过快的城市被点名批评。在这些城市,限购限贷及房贷利率上调等需求端调控措施显著强化,贸易摩擦升级也进一步导致市场预期发生一些变化。5 月份全国商品房地销售面积同比重现负增长——重新回归市场年初对于全年房地产市场销售温和滑落的预判。


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